Ellenőrzés új építésű ikerháznál – amikor a látszat nem minden

2025 tavaszán lehetőségem volt helyszíni szemlét tartani egy új építésű, XVII. kerületi ikerház egyik felénél. A megkeresés egy ingatlanvásárlási szándékhoz kapcsolódott – a célom az volt, hogy a döntés meghozatala előtt egy független, építész szakági szemmel készült műszaki értékelést adjak a leendő vevő kezébe.

Első benyomás: statikailag rendben, de még „fiatal” az épület

Külső szemrevételezés alapján nem tapasztaltam olyan elváltozást, ami statikai állékonysági problémára utalt volna. Mindez elsőre megnyugtató, de egy új épület esetén fontos tudni, hogy a talajtípustól függően a konszolidációs folyamat (vagyis az utántömörödés és süllyedés) akár éveken át is eltarthat. Az alapozásról csak olyan fényképes dokumentáció állt rendelkezésemre, amely a már betonozott állapotot mutatta – ez azt jelenti, hogy az alaptestek méreteit és a betonacél szerelést nem tudtam ellenőrizni.

Tetőszerkezet: gondos kivitelezés, jó szigeteléssel

A tetőszerkezet kellemes meglepetést okozott: precízen kivitelezett szeglemezes rendszerrel, megfelelő merevítéssel készült. A mennyezeti zárófödém síkjában kialakított hőszigetelés jól teljesít hőhídmentesítés szempontjából. Bár a lakásokat elválasztó hanggátló falazat anyagminőségét nem lehetett szemmel megítélni, javasoltam, hogy a vevő kérje be a beépített szerkezetek megfelelőségi nyilatkozatát a kivitelezőtől.

A padlástér homlokzati elemei utólagos hőszigetelést igényelnek, mivel ezek hőhidak kialakulását okozhatják a későbbiekben. Esztétikai szempontból az oromszegélyek burkolása is javasolt, például bádogfedéssel.

Homlokzati hőszigetelés: jó szint, korrekt kivitelezés

A homlokzati EPS polisztirolhab, valamint az XPS lábazati hőszigetelés megfelel az elvárható műszaki szintnek. Sőt, pozitívumként említeném, hogy a terasz betonlemezét a lábazattól megfelelően elválasztották – ez jó megoldás a hőhíd minimalizálására. A dübelezés szakszerű volt, megfelelő kiosztásban.

A fényképek tanúsága szerint a kivitelező figyelt arra, hogy a különböző hőtechnikai gyenge pontokat – mint az ereszek, födémszélek, nyílászárók kontúrjai – külön is hőszigetelje. Ez mindenképpen pozitívum.

Hiányzó információk, rejtett kockázatok

Fontos megjegyezni, hogy a padlók vízszigeteléséről semmilyen fénykép nem állt rendelkezésre, így annak rétegszáma és anyagminősége nem volt megállapítható. Mivel ezek a rétegek később rejtve maradnak, fontos lenne ezekről is információt kérni – akár a kivitelezőtől, akár egy bontás nélküli, helyszíni mérés révén.

Padlás: mit tehetünk, ha nem elég a járható felület?

A padlástér jelenleg nem teljesen járható. Javaslatom szerint két megoldás jöhet szóba:

1. Padlószerkezet átalakítása: A faforgácslapokat felszedve, a meglévő hőszigetelés felső rétegét kivéve, egy keresztirányú, 5×15 cm-es vázszerkezet építhető be. Ebbe visszahelyezve a kiszedett szigetelést, majd újra lefedve a faforgácslappal, már stabil és hőhídmentes padlástér alakítható ki.

2. Kiegészítő szigetelőréteg alkalmazása: A meglévő faforgácslapra 16 cm vastag Austrotherm padlap helyezhető. Ebben az esetben a korábban felszedett hőszigetelő réteget csak a nem járható felületeken lehet visszahelyezni.

Mindkét megoldás célja a padlástér hatékony kihasználása, miközben az épület hőtechnikai védelmét is javítjuk.

Végszó: egy új épület is rejthet kérdéseket

Habár ez az új építésű ingatlan összességében jó benyomást keltett, mégsem volt mentes az ellenőrizendő pontoktól. Egy új ház is lehet hiányos – főleg, ha nem láthatunk bele a falak mögé, vagy ha a dokumentáció nem teljes.

A szemle során törekedtem arra, hogy az ingatlan műszaki valóságát a lehető legobjektívebben mutassam meg. Hiszem, hogy minden vásárlói döntés csak akkor lehet igazán megalapozott, ha szakmai vizsgálatra is támaszkodik.