2025 áprilisában szakmai megkeresésre építési műszaki ellenőrként szemrevételezést tartottam egy XVI. kerületi, családi házas övezetben található ingatlanon. A szemle apropóját az adta, hogy a megbízóm fontolóra vette a ház megvásárlását, és ehhez kérte az építészeti műszaki állapot felmérését. Célom az volt, hogy őszinte, szakmai alapú képet adjak a látottakról – különös tekintettel a rejtett hibákra és hosszú távú kockázatokra.

Általános benyomás: stabil alapokon

Az ingatlan külső szemrevételezésekor örömmel állapítottam meg, hogy statikai szempontból látható elváltozás nem volt tapasztalható. Az épület a korának megfelelő állapotot mutatott, amit pozitívumként könyveltem el. Az alapozási szakaszról viszont sem a helyszínen, sem a dokumentációban nem állt rendelkezésre fotó vagy terv – így az alaptest állapota, mérete és betonacél szerelése sajnos nem ellenőrizhető.

Tetőszerkezet: jól kivitelezett, apróbb javítanivalókkal

A tetőszerkezet kivitelezése összességében megfelelő volt. Külön pozitívumként említem, hogy a hőszigetelés a tetősíkban és a mennyezeti zárófödém síkjában egyaránt megtörtént. A lakásokat elválasztó falazatok minőségi hanggátló elemekből készültek, és padlástéri felmagasítással lettek lezárva – ez a hangszigetelés szempontjából példás megoldás. Ugyanakkor az említett padlástéri homlokfelületeket utólagos hőszigeteléssel szükséges kiegészíteni, hogy elkerülhető legyen a hőhíd kialakulása.

Karbantartási szempontból az oromszaruk és oromdeszkák festése már megkopott, ezeket célszerű lenne csiszolás után újrafesteni, majd végső megoldásként bádogozással ellátni. A dokumentációban látható volt a tetőszerkezet helyes szerkezeti kapcsolása is, például átmenő menetes szárakkal készült fogópárok – ezek műszakilag rendben vannak.

Homlokzati szigetelés: megfelel a kor követelményeinek, de van hőhídveszély

A ház homlokzatára 8–10 cm vastag EPS (polisztirolhab), a lábazatra pedig kb. 4 cm XPS (zártcellás hab) került – ez megfelel a 2013-as előírásoknak. Viszont a két különböző típusú felület találkozásánál 1 cm széles munkahézag volt, amelyet nem töltöttek ki. Ezt nem duzzadó purhabbal sürgősen pótolni kell, hogy elkerüljük a hőhidakat, és megőrizzük a szerkezet hőtechnikai egyensúlyát.

Falazatok és nyílászárók: a kivitelezés jellemzően jó, de nem tökéletes

A belső falak – vélhetően Viablokk vagy Porfix elemekből – készültek, és bár a dokumentáció nem tartalmazott képeket az alapozásról vagy a válaszfalak csatlakozásairól, a szemrevételezés alapján ezek rendben voltak.

A homlokzati hőszigetelő lemezeket pontszerűen rögzítették, azonban nem a szokványos csatlakozási élekhez, hanem a táblák középvonalába fúrt dübelekkel – ez szokatlan eljárás, de nem feltétlenül problémás, ha a rögzítés egyébként szilárd.

A beépített GEALAN márkájú nyílászárók jó minőségűek. A képek alapján purhabbal és ékeléssel lettek beállítva, és vélhetően tokrögzítő csavarokkal is megerősítették őket – kifogásolható részlet nem volt látható.

Koszorúk, kávák, vízszigetelések: hiányosságok a részletekben

A födémszélek, azaz a koszorúk külső síkjának utólagos hőszigetelése megtörtént – ez dicséretes. Ugyanakkor a tetőtéri térdfalak vasbeton pilléreinél ez a lépés elmaradt. Ugyanez igaz a nyílászárók káváinak szigetelésére is: ezeket nem szigetelték a beépítés előtt, ami hosszabb távon közepes hőhidakat eredményezhet.

A padlókra bitumenes vízszigetelés került, azonban sem a rétegszám, sem az anyagminőség nem volt megállapítható. Ez ugyan nem jelent egyértelmű kockázatot, de egy későbbi burkolatfelfejtésnél érdemes erre figyelni.

A bővítmény rejtélye

A házhoz tartozó beépített teraszról nem állt rendelkezésemre dokumentáció. Mivel az aljzat vízszigetelésének módja ismeretlen, ez potenciálisan kockázatos terület lehetne – de a helyszíni nedvességmérés nem mutatott problémát. Mindenesetre javaslom ennek utólagos feltárását, különösen, ha a teraszt intenzíven használni szeretnék.

Összegzés: Megalapozott döntés csak megfelelő információval hozható

A szemle alapján kijelenthetem, hogy az ingatlan szerkezeti és esztétikai állapota összességében kedvező, különösen a korához viszonyítva. Azonban vannak olyan részletek – például a hőhidas csomópontok, a nyíláskávák szigetelése, és a bővítmény vízszigetelése –, amelyekre érdemes kiemelten figyelni. Ezek akár befolyásolhatják a hosszú távú lakhatóságot, fenntartási költségeket vagy a komfortérzetet.

Az ilyen típusú ellenőrzés célja, hogy a vásárló ne csak a vakolat alatti valóságról, hanem a lehetséges jövőbeni költségekről is képet kapjon. Én ebben hiszek: hogy a jó döntés alapja mindig a jól feltárt és átgondolt jelen.

Folytassa az olvasást…

Kapcsolódó cikkek